El contrato de compraventa privado es útil cuando se quiere llevar rápidamente la compra y ambos contratantes están conscientes de que no existe ningún problema con algún tercero respecto del inmueble y no se prevé ninguna controversia sobre el bien. Después se acudirá ante el Notario para formalizar.
En caso contrario lo mejor es hacer la compraventa ante Notario mediante escritura publica. El contrato de compra-venta tiene valor entre las partes, pero no para terceros. Es necesario intentar la acción de otorgamiento y firma de escritura publica para que el documento privado adquiera fecha cierta, de otro modo, se entenderá como de fecha incierta, resultando insuficiente para usucapir o para la acción de prescripción adquisitiva. Un modelo que puede ser utilizado es el siguiente y puede adaptarlo a sus necesidades y circunstancias. Se recomienda firmar y poner huella dactilar y exhibir documentos de identificación de los contratantes, testigos y los documentos del predio o inmueble.
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JURISPRUDENCIA SOBRE COMPRAVENTA.
Suprema Corte de Justicia de la Nación
Registro digital: 2020952
Instancia: Plenos de Circuito
Décima Época
Materias(s): Común
Tesis: PC.VI.C. J/7 C (10a.)
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Libro 72, Noviembre de 2019, Tomo II, página 1110
Tipo: Jurisprudencia
CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA, OBJETO DE LA ACCIÓN PRO FORMA. PARA DETERMINAR LA “FECHA CIERTA” DEL CONVENIO, CON EL FIN DE TENER POR ACREDITADO EL INTERÉS JURÍDICO DEL QUEJOSO (TERCERO EXTRAÑO) EN EL JUICIO DE AMPARO, DEBE ATENDERSE A LA DATA EN QUE SE PRESENTÓ ANTE LA AUTORIDAD JUDICIAL Y NO A LA DE SU CELEBRACIÓN POR LOS FIRMANTES.
Cuando en el juicio de amparo el quejoso reclama la afectación de un derecho real de propiedad que asegura fue conculcado por el acto de autoridad reclamado, a fin de acreditar su interés jurídico debe demostrar que es titular de dicho derecho en relación con el bien inmueble en cuestión; y si bien es cierto que la propiedad puede acreditarse mediante un documento privado, también lo es que para que sea eficaz respecto de personas ajenas a los contratantes, es necesario que sea de fecha cierta que, conforme a la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, de rubro: “DOCUMENTOS PRIVADOS. PUEDEN OPONERSE A TERCEROS SI TIENEN FECHA CIERTA.”, se adquiere:
1. Mediante la inscripción en el Registro Público de la Propiedad;
2. A través de su presentación o elaboración ante funcionario público por razón de su oficio; y,
3. Por la muerte de cualquiera de los firmantes.
De ahí que en caso de que el contrato privado de compraventa sea objeto de ejercicio de la acción pro forma, la certeza de su data con respecto a terceros será aquella en la que se presente con la demanda como documento fundatorio ante la autoridad judicial y no la de su celebración por los firmantes; de ahí que no puedan retrotraerse sus efectos con motivo del fallo que condena a su formalización a la fecha en que aparece signado por quienes lo celebraron, conforme a lo establecido por el artículo 164, fracción III, del Código de Procedimientos Civiles para el Estado Libre y Soberano de Puebla, pues este precepto es aplicable exclusivamente para el vendedor y el comprador, pero no para terceros, si se toma en cuenta que de acuerdo con el diverso 2122 del Código Civil local, la venta es perfecta y obligatoria por cuanto a las partes –exclusivamente– por el solo convenio de ellas respecto al bien vendido y el precio; de ahí que la sentencia del juicio de otorgamiento de escritura pública de compraventa, para oponerse a terceros, no retrotrae sus efectos al día de celebración del contrato privado, sino al de su presentación ante la autoridad judicial.
PLENO EN MATERIA CIVIL DEL SEXTO CIRCUITO.
Contradicción de tesis 1/2019. Entre las sustentadas por el Segundo y el Tercer Tribunales Colegiados, ambos en Materia Civil del Sexto Circuito. 6 de agosto de 2019. Unanimidad de tres votos de los Magistrados Eric Roberto Santos Partido, Emma Herlinda Villagómez Ordóñez y Alejandro de Jesús Baltazar Robles. Ponente: Emma Herlinda Villagómez Ordóñez. Secretario: Humberto Schettino Reyna.
Tesis y criterio contendientes:
Tesis VI.2o.C. J/13 (10a.), de título y subtítulo: “CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA. CUANDO ES RECONOCIDO EN LA SENTENCIA DICTADA EN UN JUICIO DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA, ADQUIERE FECHA CIERTA DESDE EL MOMENTO EN QUE SE CELEBRÓ EL CONVENIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA).”, aprobada por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito y publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Libro XXVI, Tomo 1, noviembre de 2013, página 848, y
El sustentado por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito, al resolver los amparos en revisión 404/2018 y 443/2018.
Nota: La tesis de rubro: “DOCUMENTOS PRIVADOS. PUEDEN OPONERSE A TERCEROS SI TIENEN FECHA CIERTA.” citada, aparece publicada en el Informe de 1959, Sexta Época, página 55.
Esta tesis se publicó el viernes 08 de noviembre de 2019 a las 10:19 horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir del lunes 11 de noviembre de 2019, para los efectos previstos en el punto séptimo del Acuerdo General Plenario 19/2013.
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