¿SE PUEDE CANCELAR UNA HIPOTECA? Si es posible proceder a la cancelación de hipoteca, principalmente son tres casos para proceder a la extinción y cancelación judicial del gravamen hipotecario:
- La declaración de la incapacidad total permanente para los trabajadores inscritos en los regímenes sociales de vivienda como FOVISSSTE, INFONAVIT, etc.
- Pago total de la hipoteca.
- La prescripción.
Te presento un modelo de demanda de extinción y cancelación de hipoteca, con sugerencias para el capitulo de pruebas:
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JURISPRUDENCIA RELACIONADA A LA EXTINCION DE LA HIPOTECA.
Época: Décima Época
Registro: 2010212
Instancia: Primera Sala
Tipo de Tesis: Jurisprudencia
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación
Libro 23, Octubre de 2015, Tomo II
Materia(s): Civil
Tesis: 1a./J. 62/2015 (10a.)
Página: 1624
VENTA JUDICIAL DE UN INMUEBLE HIPOTECADO. LA EXPRESIÓN “A MENOS DE ESTIPULACIÓN EXPRESA EN CONTRARIO” CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 2325 DEL CÓDIGO CIVIL FEDERAL, SE REFIERE AL CASO EXCEPCIONAL EN QUE EL ADJUDICATARIO DEL INMUEBLE Y EL VENDEDOR PACTAN QUE LA HIPOTECA NO SERÁ CANCELADA.
TEXTO DE LA JURISPRUDENCIA.
De los artículos 2325 y 2941, fracción V, del Código Civil Federal deriva que, como regla general, en las ventas judiciales el inmueble pasa al comprador libre de gravamen, salvo estipulación expresa en contrario, lo cual es conveniente para salvaguardar el valor económico del bien en beneficio de todas las partes involucradas, ya que el hecho de que la hipoteca siga gravando al inmueble que va a rematarse, traería como consecuencia una notable disminución tanto en las ofertas de compra, como en el precio ofrecido por el inmueble. Sin embargo, lo anterior no implica que por el mero hecho de que el bien inmueble hipotecado sea rematado, la hipoteca deba extinguirse, independientemente del pago de la obligación garantizada, pues en las reglas que establece el Código Federal de Procedimientos Civiles para el remate judicial, se prevén ciertos mecanismos que tienden a proteger los intereses de los acreedores preferentes, entre los cuales está la obligación del Juez de ordenar que se solicite al Registro Público de la Propiedad un certificado de libertad de gravámenes del inmueble sujeto a remate, como presupuesto para el inicio del procedimiento. De manera que si de dicho certificado se desprende que existe un acreedor hipotecario preferente, porque la hipoteca fue inscrita en el Registro Público de la Propiedad con anterioridad al embargo o gravamen que dio lugar al procedimiento de remate, el Juez, como rector de éste, debe asegurarse de que el precio que se obtenga en ese procedimiento por la venta del inmueble se destine, en primer lugar, al pago de los créditos hipotecarios preferentes, atendiendo a la fecha de su registro; en el entendido de que el comprador o adjudicatario sólo está obligado a pagar el monto en que se fincó el remate, aun cuando dicha cantidad no sea suficiente para cubrir el saldo insoluto del crédito garantizado con la hipoteca. De ahí que la expresión “a menos de estipulación expresa en contrario”, contenida en el artículo 2325 del Código Civil Federal, se refiere al caso excepcional en que el adjudicatario del inmueble y el vendedor pactan que la hipoteca no será cancelada, lo que demuestra que es irrelevante que dicho pacto no esté en el contrato de hipoteca ni en el certificado de gravámenes, pues no puede tratarse de un pacto entre el acreedor y el deudor hipotecario, que excluya el consentimiento del adjudicatario, quien sería el afectado principal; además de que el requerir que dicho pacto conste en el contrato de hipoteca constituye una formalidad innecesaria, que desconoce que el derecho de persecución que tiene el acreedor hipotecario respecto de la cosa deriva de la propia naturaleza del derecho real, el cual sólo cede, en caso de una venta judicial, si el pago recibido por el remate se afecta al pago de la obligación garantizada por la hipoteca.
DATOS DE LA JURISPRUDENCIA.
Contradicción de tesis 331/2014. Entre las sustentadas por el Tribunal Colegiado en Materias Civil y Administrativa del Décimo Cuarto Circuito y el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito. 8 de julio de 2015.
La votación se dividió en dos partes: mayoría de cuatro votos por la competencia. Disidente: José Ramón Cossío Díaz.
Unanimidad de cinco votos de los Ministros Arturo Zaldívar Lelo de Larrea, José Ramón Cossío Díaz, Jorge Mario Pardo Rebolledo, Olga Sánchez Cordero de García Villegas y Alfredo Gutiérrez Ortiz Mena, en cuanto al fondo. Ponente: Jorge Mario Pardo Rebolledo. Secretaria: Rosa María Rojas Vértiz Contreras.
Tesis y/o criterios contendientes:
El Tribunal Colegiado en Materias Civil y Administrativa del Décimo Cuarto Circuito, al resolver los amparos en revisión 240/2006, 239/2006, 406/2006, 15/2007 y 426/2007, dieron origen a la tesis jurisprudencial XIV.C.A. J/19, de rubro: “HIPOTECA, REMATE DE BIENES INMUEBLES GRAVADOS CON. LA TRANSMISIÓN DE DICHOS BIENES EN VENTA JUDICIAL DEBE HACERSE LIBRE DE TODO GRAVAMEN.”, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXVIII, julio de 2008 página 1585, con número de registro digital: 169293.
El Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el amparo en revisión 490/2012, dio origen a la tesis aislada III.5o.C. 14 C (10a), de rubro: “VENTA JUDICIAL. LA DISPOSICIÓN LEGAL QUE PREVÉ QUE PASEN LOS BIENES AL COMPRADOR LIBRES DE TODO GRAVAMEN, NO SIGNIFICA DEJAR SIN EFECTOS UNO DIVERSO PREVIAMENTE CONSTITUIDO (LEGISLACIÓN CIVIL FEDERAL).”, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Libro XIX, Tomo 3, abril de 2013, página 2304, con número de registro digital: 2003444.
Tesis de jurisprudencia 62/2015 (10a.). Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha diecinueve de agosto de dos mil quince.
Esta tesis se publicó el viernes 16 de octubre de 2015 a las 10:10 horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir del lunes 19 de octubre de 2015, para los efectos previstos en el punto séptimo del Acuerdo General Plenario 19/2013.