saneamiento por eviccion

El Saneamiento por Evicción es una obligación que contrae el vendedor, de responder, en caso de que aparezca otra persona, con mejor derecho sobre el bien vendido.

En el caso de compraventa, es necesario que el vendedor se comprometa expresamente al saneamiento por eviccion, es decir, a pagar los daños y perjuicios por la compraventa, cuando aparece un tercero con mejor derecho, que provoca la perdida del bien en perjuicio del nuevo comprador.

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FORMATO DE DEMANDA DE PAGO DE DAÑOS POR EVICCION. DOCX. WORD.



¿ QUE PRUEBA SE REQUIERE PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO POR EVICCIÓN?

La prueba es la sentencia definitiva de que existe otra persona, con mejor derecho, sobre el bien o derecho adquirido.

Algunas personas compran un inmueble, pero en cuanto aparece otra persona que dice tener derechos, entregan el inmueble y se dicen defraudados. Eso no es suficiente para tener derecho al saneamiento por evicción, ni para presentar querella por fraude.

Peor aún, los afectados por un tercero que dice tener mejor derecho, pueden invocar un delilto de fraude y judicializarse el caso, pero sino se agotó ningun juicio civil sobre mejor derecho, el delito no puede existir.

El adquierente debe enfrentar y perder un juicio contradictorio a su derecho. Una vez pérdido tal derecho, puede solicitar el saneamiento por evicción o querellarse por un delito.

Las personas compran bienes, sin cerciorarse de la situación real de los mismos o hacen tratos con personas desconocidas. Incluso, algunos desconocidos son profesionales del fraude. Con todo la contratación y la firma de documentos, sujeta a los contratantes. Los derechos y obligaciones derivados de un contrato, sino son cumplidos, deben exigirse en los tribunales.

DELITOS DE FRAUDE RELACIONADOS AL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN.





ARTICULO 387 CODIGO PENAL FEDERAL:

II.- Al que por título oneroso enajene alguna cosa con conocimiento de que no tiene derecho para disponer de ella, o la arriende, hipoteque, empeñe o grave de cualquier otro modo, si ha recibido el precio, el alquiler, la cantidad en que la gravó, parte de ellos o un lucro equivalente;

VII.- Al que vende a dos personas una misma cosa, sea mueble o raíz y recibe el precio de la primera o de la segunda enajenación, de ambas o parte de él, o cualquier otro lucro con perjuicio del primero o del segundo comprador.

X.- Al que simulare un contrato, un acto o escrito judicial, con perjuicio de otro o para obtener cualquier beneficio indebido.

XIV.- Al que venda o traspase una negociación sin autorización de los acreedores de ella, o sin que el nuevo adquirente se comprometa a responder de los créditos, siempre que estos últimos resulten insolutos.

Cuando la enajenación sea hecha por una persona moral, serán penalmente responsables los que autoricen aquella y los dirigentes, administradores o mandatarios que la efectúen; 

Artículo 389 Bis CODIGO PENAL FEDERAL.– Comete delito de fraude el que por sí o por interpósita persona, cause perjuicio público o privado al fraccionar y transferir o prometer transferir la propiedad, la posesión o cualquier otro derecho sobre un terreno urbano o rústico, propio o ajeno, con o sin construcciones sin el previo permiso de las autoridades administrativas competentes, o cuando existiendo éste no se hayan satisfecho los requisitos en él señalados. Este delito se sancionará aún en el caso de falta de pago total o parcial.
Para los efectos penales se entiende por fraccionar la división de terrenos en lotes.
Este delito se sancionará con las penas previstas en el artículo 386 de este Código, con la salvedad de la multa mencionada en la fracción tercera de dicho precepto, que se elevará hasta cincuenta mil pesos.

TESIS JURISPRUDENCIAL DEL TEMA DE EVICCION.

Época: Novena Época
Registro: 164593
Instancia: Primera Sala
Tipo de Tesis: Jurisprudencia
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo XXXI, Mayo de 2010
Materia(s): Civil
Tesis: 1a./J. 41/2010
Página: 464

RUBRO TESIS EVICCION.

EVICCIÓN. PARA LA CONDENA AL SANEAMIENTO POR DICHA HIPÓTESIS, BASTARÁ DEMOSTRAR QUE MEDIANTE RESOLUCIÓN EL ADQUIRENTE DE UN BIEN O DERECHO LO PERDIÓ TOTAL O PARCIALMENTE POR LA DECLARATORIA DE EXISTENCIA DE UN MEJOR DERECHO QUE EL SUYO (LEGISLACIONES DE LOS ESTADOS DE MÉXICO Y JALISCO).

TEXTO DE TESIS DE EVICCION.

De los artículos 1948 al 1969 del Código Civil para el Estado de México promulgado el veintinueve de diciembre de mil novecientos cincuenta y seis (abrogado el siete de junio de dos mil dos); y 1622 a 1645 del ordenamiento estatal del mismo nombre pero para el Estado de Jalisco, se desprende que la condena al saneamiento en el caso específico de la evicción y en agravio del transferente de un bien o derecho, procederá cuando el adquirente sufra su pérdida total o parcial mediante una declaratoria de existencia de un mejor derecho que el suyo y de persona ajena, y a pesar de que el bien o derecho se hubiera transmitido de buena fe mediante contrato de compraventa, permuta, arrendamiento y, en general, por cualquier acto traslativo de dominio o de uso, pero siempre que esa declaración se encuentre en sentencia y en la cual se contenga el reconocimiento de la existencia de un mejor derecho que supere al invocado por éste, trayendo como resultado dicha pérdida total o parcial.

Contradicción de tesis 297/2009. Entre las sustentadas por el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito y el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito. 20 de enero de 2010. Cinco votos. Ponente: Olga Sánchez Cordero de García Villegas. Secretario: Emmanuel Rosales Guerrero.

Tesis de jurisprudencia 41/2010. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha diecisiete de marzo de dos mil diez.




Época: Décima Época
Registro: 2016845
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Tipo de Tesis: Aislada
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación
Libro 54, Mayo de 2018, Tomo III
Materia(s): Constitucional, Civil
Tesis: I.9o.C.46 C (10a.)
Página: 2398

ACCIÓN PAULIANA. EL AFECTADO POR EVICCIÓN NO TIENE DERECHO DE AUDIENCIA.

Cuando por virtud de la procedencia de la acción pauliana, se destruye la validez de una compraventa, los efectos consisten en que el bien vendido vuelva a pertenecer a su vendedor original, quien ya lo había dado en garantía del cumplimiento de una obligación.

La consecuencia entonces, es que esa venta y las posteriores transmisiones que se hicieran, quedan sin efecto; y todos los compradores desde al que le anularan el contrato, así como los posteriores, ya no pueden ejercer un derecho material sobre el inmueble; porque el derecho de quien obtuvo la nulidad es primero y mejor que el de los adquirentes posteriores.

Ahora bien, a la desposesión del bien de esos adquirentes posteriores, fundado en una sentencia ejecutoria que hace prevalecer el derecho de quien lo tenía en tiempo anterior a la adquisición, se le denomina evicción; de lo que se sigue que ese adquirente posterior ya no puede recuperar el bien, pues hay alguien con mejor derecho, y sólo le queda el saneamiento, que es una indemnización monetaria que recibirá en lugar del bien si obtiene sentencia favorable.

Así, esos adquirentes posteriores no tienen participación, ni deben ser llamados cuando se ejerce la acción pauliana, pues dicha acción es personal entre quien cuenta con la garantía de cumplimiento de la obligación de su deudor y el deudor y su comprador original que indebidamente realizan la operación de compraventa. Además, sobre el derecho de audiencia, éste tendría como propósito que se le incorporara al juicio en que se dilucidó la acción pauliana y, esa incorporación, no lograría el fin pretendido, pues aunque se le incorporara no cambiaría el sentido de la resolución, porque el derecho del actor en ese juicio es anterior al de su propia vendedora y, por tanto, prevalecería sobre su derecho posterior, con base en el apotegma jurídico de que el primero en tiempo, es primero en derecho.

Sobre esas bases, cuando por virtud de una sentencia que se emite derivada del ejercicio de la acción pauliana a un adquirente con derecho posterior se le quita el bien, no tiene el derecho de audiencia en esa acción pues éste sólo se ejerce entre las partes contratantes; luego, el juicio de amparo no es la vía idónea para defender ese derecho. Sin perjuicio de que el quejoso tenga expedito el derecho para exigir su resarcimiento por medio de la acción correspondiente (saneamiento por evicción).

NOVENO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo en revisión 362/2017. 1 de marzo de 2018. Mayoría de votos. Disidente: Ana María Serrano Oseguera. Ponente: Marco Polo Rosas Baqueiro. Secretaria: Isabel Rosas Oceguera.

Esta tesis se publicó el viernes 11 de mayo de 2018 a las 10:16 horas en el Semanario Judicial de la Federación.

 

Otros temas juridicos.

LA ACCION PAULIANA

 

RECUPERACION DE UN INMUEBLE.

 

REQUISITOS PARA ESCRITURAR UN INMUEBLE

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