¿ COMO ELEGIR ENTRE LA ACCIÓN PRO FORMA Y USUCAPIÓN ?

LA USUCAPION Y LA PRO FORMA.

En ocasiones, para lograr la escrituración de un inmueble existe duda sobre cual acción debe promoverse, es decir, existe incertidumbre sobre el ejercicio de la acción proforma o la usucapión.

El ejercicio de la proforma o de elevación a escritura publica de una compraventa privada, se ejercita entre las partes que intervinieron en el acto jurídico. Pero hay casos donde la parte vendedora no es en realidad la propietaria del inmueble. En esos casos, la acción de otorgamiento no tendra efectos registrales.

El registro publico no puede inscribir una sentencia de otorgamiento y firma de escritura sobre un inmueble, cuyo propietario y demandado son distintos.

Muchos abogados intentan la acción proforma, a pesar de que el vendedor no sea quien aparece en el Registro Público de la Propiedad, con la finalidad de que su compraventa privada adquiera fecha cierta. Ademas lo intentan para imponer al vendedor una obligación de hacer, pues al no ser el propietario tendra problemas para cumplir su obligación de otorgar la escritura publica. Esto puede dar lugar a las querellas o denuncias penales.

Para intentar la acción de otorgamiento y firma de escritura publica, solo se requiere: 1.- El contrato privado de compraventa y 2.- El pago total de la operacion de compra.

Para intentar la acción de usucapion se requieren: 1.- El documento privado por el cual se adquirio la calidad de dueño; 2.- La posesion del inmueble con las caracteristicas legales: Animus domini (concepto de dueño), Cierta, Pacifica, Publica, de Buena Fe y Continua.

JURISPRUDENCIA SOBRE PROFORMA Y USUCAPION.

Época: Décima Época
Registro: 2015396
Instancia: Plenos de Circuito
Tipo de Tesis: Jurisprudencia
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación
Libro 47, Octubre de 2017, Tomo III
Materia(s): Civil
Tesis: PC.I.C. J/53 C (10a.)
Página: 1327

ACCIÓN DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL COMPRADOR DE UN BIEN INMUEBLE QUE OBTUVO SENTENCIA FAVORABLE EN LA ACCIÓN PROFORMA TIENE LEGITIMACIÓN PARA EJERCER AQUÉLLA, SI EXISTE IMPOSIBILIDAD JURÍDICA Y/O MATERIAL PARA EJECUTARLA, O BIEN, UN ALTO GRADO DE DIFICULTAD PARA ESCRITURAR.

En congruencia con lo determinado por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia 1a./J. 61/2010, del rubro: “ACCIÓN DE USUCAPIÓN EJERCITADA POR EL COMPRADOR EN CONTRA DEL VENDEDOR (TITULAR REGISTRAL). SU PROCEDENCIA.”, en el sentido de que, no obstante que la acción pro forma y la acción de prescripción positiva son de naturaleza distinta, las dos tienen como objeto que el actor obtenga un documento inscribible, válido y oponible frente a terceros para demostrar la titularidad del derecho de propiedad sobre inmuebles, por lo que las citadas acciones no son contradictorias entre sí; de ahí que el comprador de un bien inmueble tenga legitimación para ejercer la acción de prescripción adquisitiva cuando opta por ejercer la acción pro forma y obtiene sentencia definitiva favorable a sus intereses, pero existe imposibilidad jurídica y/o material para ejecutarla, o bien, un alto grado de dificultad para escriturar acorde con el prudente arbitrio del juzgador y, por consecuencia, para obtener un documento válido e inscribible con la finalidad de demostrar la titularidad del derecho de propiedad adquirido sobre el bien inmueble objeto de la compraventa, que resulte oponible frente a terceros; estimar lo contrario, implicaría una transgresión al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, reconocido por el artículo 17 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, el cual es concordante con las prerrogativas contenidas en los artículos 8, numeral 1 y 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, así como 14, numeral 1, del Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos.

PLENO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Contradicción de tesis 6/2017. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Segundo, Cuarto, Sexto y Décimo Segundo, todos en Materia Civil del Primer Circuito. 22 de agosto de 2017. Unanimidad de trece votos de los Magistrados Marco Antonio Rodríguez Barajas, Alejandro Villagómez Gordillo, Paula María García Villegas Sánchez Cordero, Leonel Castillo González, Walter Arellano Hobelsberger, Ismael Hernández Flores, Manuel Ernesto Saloma Vera, Víctor Hugo Díaz Arellano, Irma Rodríguez Franco, Gonzalo Arredondo Jiménez, Daniel Horacio Escudero Contreras, Benito Alva Zenteno y Gonzalo Hernández Cervantes. Ausente: Abraham Sergio Marcos Valdés. Ponente: Walter Arellano Hobelsberger. Secretario: Enrique Cantoya Herrejón.

Criterios contendientes:

El sustentado por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el juicio de amparo directo 701/2016, el sustentado por el Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el juicio de amparo directo 919/2016, el sustentado por el Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el juicio de amparo directo 531/2016 y el diverso sustentado por el Décimo Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el juicio de amparo directo 664/2011.

Nota: La tesis de jurisprudencia 1a./J. 61/2010 citada, aparece publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXXIII, abril de 2011, página 5.

Esta tesis se publicó el viernes 27 de octubre de 2017 a las 10:37 horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir del lunes 30 de octubre de 2017, para los efectos previstos en el punto séptimo del Acuerdo General Plenario 19/2013.

Época: Novena Época
Registro: 162443
Instancia: Primera Sala
Tipo de Tesis: Jurisprudencia
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo XXXIII, Abril de 2011
Materia(s): Civil
Tesis: 1a./J. 61/2010
Página: 5

ACCIÓN DE USUCAPIÓN EJERCITADA POR EL COMPRADOR EN CONTRA DEL VENDEDOR (TITULAR REGISTRAL). SU PROCEDENCIA.

Si bien es cierto que puede obtenerse un documento susceptible de inscripción mediante el ejercicio de la acción pro forma, también lo es que ello no excluye la posibilidad de que, si el comprador tiene la legitimación activa para ejercerla, así como para ejercer la acción de usucapión (por tener una posesión pública, pacífica, continua y en concepto de propietario), éste pueda elegir esta acción en contra del vendedor, si considera que le es más fácil acreditar los requisitos de la usucapión.

Esta posibilidad contribuye a solucionar algunos problemas que surgen en la práctica, ya que mientras más tiempo carezca el propietario de un título susceptible de inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, más inseguridad jurídica se presenta, no sólo para las partes (en especial para el comprador), sino también ante terceros, de manera que al no cumplir con el efecto de oponibilidad y, por tanto, padecer de una ineficacia funcional, da lugar a que concurran situaciones de excepción al principio res inter alios acta.

Esto es, permitir que el comprador ejerza la acción de usucapión en contra del vendedor, para contar con un documento susceptible de inscribirse, que avale su derecho de propiedad y pueda oponerse a terceros, no se contrapone al ejercicio de la acción pro forma, ya que ésta, además de ser diversa en los diferentes sujetos legitimados para ejercerla pasiva o activamente, tiene un fin distinto, que es el otorgamiento de firma y escritura pública, título que, al igual que la sentencia que declara la usucapión es un instrumento inscribible, el cual permite al comprador que puedan concurrir en su persona ambas legitimaciones, de manera que le sea posible accionar de la forma que más convenga a sus intereses y a la celeridad con la que pueda obtenerse dicho título, a fin de inscribirse y no permanezca más el estado de inseguridad jurídica que genera su falta de inscripción.

Además, negarle a un sujeto que cuenta con ambas legitimaciones activas, una vía para obtener un documento inscribible, no permite que éste sea plenamente eficaz, toda vez que no surte efectos contra terceros, aunado al hecho de que se estaría estableciendo un procedimiento más lento, el cual resultaría contrario a lo establecido por el segundo párrafo del artículo 17 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

Esta posibilidad no trae como consecuencia que se faculte al comprador para que, mediante la acción de usucapión, deje de cubrir al vendedor el precio pactado. Toda vez que, en estos casos, se deben distinguir los aspectos reales (esto es, la transmisión de propiedad, como efecto principal) de los obligacionales (es decir, el pago del precio, como primera obligación del comprador) del contrato.

El hecho de reunir los requisitos legales de la usucapión, y que por dicha causa, se adquiera un nuevo título de propiedad, es totalmente independiente de lo que sucede a nivel obligacional, ya que el propietario, derivado de este nuevo título que avala su derecho real, sigue estando obligado al pago total del precio adeudado.

Contradicción de tesis 236/2009. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Cuarto y Quinto, ambos en Materia Civil del Primer Circuito y Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito. 23 de junio de 2010. Mayoría de tres votos. Disidentes: José Ramón Cossío Díaz y José de Jesús Gudiño Pelayo. Ponente: Olga Sánchez Cordero de García Villegas. Secretario: Jorge Roberto Ordóñez Escobar.

Tesis de Jurisprudencia 61/2010. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha siete de julio de dos mil diez.

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MODELO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA

El contrato de compraventa privado es útil cuando se quiere llevar rápidamente la compra y ambos contratantes están conscientes de que no existe ningún problema con algún tercero respecto del inmueble y no se prevé ninguna controversia sobre el bien. Después se acudirá ante el Notario para formalizar. En caso contrario lo mejor es hacer la compraventa ante Notario mediante escritura publica. El contrato de compraventa vale entre las partes pero no para terceros. Pero es necesario intentar la acción de otorgamiento y firma de escritura publica para que el documento privado adquiera fecha cierta, de otro modo, se entenderá como de fecha incierta y no es suficiente para usucapir o para la acción de prescripción adquisitiva.

Un modelo que puede ser utilizado es el siguiente y puede adaptarlo a sus necesidades y circunstancias. Se recomienda firmar y poner huella dactilar y exhibir documentos de identificación de los contratantes, testigos y los documentos del predio o inmueble. Cualquier aclaración o duda, deja tu comentario en este blog o al correo tuabogadoenvivo@hotmail.com. Llama al teléfono 777 1 52 51 19 de toda la República Mexicana.

FORMATO, MODELO, EJEMPLO, MACHOTE DE CONTRATO DE COMPRAVENTA PRIVADO.

CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA QUE CELEBRAN POR UNA PARTE________,A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE LLAMARA “EL VENDEDOR”, Y POR LA OTRA_______, A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE LLAMARA “EL COMPRADOR”, AL TENOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLAUSULAS:- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –  – D E C L A R A C I O N E S – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – -PRIMERA: EL VENDEDOR DECLARA QUE SUS DATOS GENERALES SON: Llamarse como ha quedado escrito, con domicilio en ___________, edad_____, instrucción_____, estado civil_______, ocupación_________, sabe leer y escribir y que EL PREDIO ESTA LIBRE DE GRAVÁMENES, COMO HIPOTECAS, EMBARGOS, DEMANDAS DE DERECHOS REALES y no esta sujeto a la sociedad conyugal ( si esta sujeto debe declararlo y firmar el cónyuge). Ademas declarar encontrarse en pleno goce de sus derechos, con capacidad de goce y ejercicio para celebrar contratos. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – -SEGUNDA:El Comprador DECLARA QUE SUS DATOS GENERALES SON: Llamarse como ha quedado escrito, con domicilio en ___________, edad_____, instrucción_____, estado civil_______, ocupación_________, sabe leer y escribir y  encontrarse en pleno goce de sus derechos, con capacidad de goce y ejercicio para celebrar contratos.- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – -C L A U S U L A S  – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – -PRIMERA: EL VENDEDOR TRANSMITE EN ESTE ACTO, A FAVOR DEL COMPRADOR LA PROPIEDAD Y EL DOMINIO PLENO DEL INMUEBLE UBICADO EN _________, CON LAS SIGUIENTES MEDIDAS Y COLINDANCIAS ______, INSCRITO EN EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO, BAJO EL NUMERO, _______CON TODAS SUS ACCESIONES Y DERECHOS QUE PUDIERAN CORRESPONDERLE.- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – -SEGUNDA: EL COMPRADOR PAGA EN ESTE ACTO LA CANTIDAD DE _______, COMO VALOR TOTAL DE LA PRESENTE OPERACIÓN DE COMPRAVENTA DEL INMUEBLE DESCRITO EN LA CLAUSULA ANTERIOR, COMO PAGO ÚNICO Y ABSOLUTO.- – – – – – – – – – – – – TERCERA: EN ESTA FECHA LA PARTE EL VENDEDOR ENTREGA AL COMPRADOR LAS LLAVES Y LA POSESIÓN FÍSICA Y REAL DEL INMUEBLE MATERIA DE LA COMPRAVENTA.- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – CUARTA: AMBAS PARTES ESTÁN DE ACUERDO QUE LA ESCRITURA SERA EMITIDA POR EL NOTARIO PUBLICO NUMERO_________ Y EN CASO DE QUE NO SEA POSIBLE, SERA OTORGADA ANTE EL NOTARIO PUBLICO QUE DECIDA LA PARTE COMPRADORA. AMBAS PARTES SE OBLIGAN A COMPARECER ANTE EL NOTARIO DESIGNADO, DENTRO DEL TERMINO DE TREINTA DÍAS A PARTIR DE LA FECHA DEL PRESENTE CONTRATO, RESPONDIENDO POR LOS DANOS Y PERJUICIOS QUE OCASIONEN SU RETARDO. EL PAGO DE LOS HONORARIOS DEL NOTARIO PUBLICO CORRESPONDERÁN AL COMPRADOR, PERO CADA PARTE RESPONDERÁ POR EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA Y DE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES QUE LA LEY LE FIJE. LOS IMPUESTOS GENERADOS POR LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE ANTERIORES A LA FECHA DE LA PRESENTE OPERACIÓN SERÁN CUBIERTOS POR EL VENDEDOR.- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – TERCERA: EL VENDEDOR SE COMPROMETE Y OBLIGA AL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN QUE PUDIERE SUFRIR EL COMPRADOR. — – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – -CUARTA: EN CASO DE LA RESCISIÓN O TERMINACIÓN CONTRACTUAL DEL PRESENTE CONTRATO DE COMPRAVENTA, LAS PARTES DEBERÁN REINTEGRARSE RECÍPROCAMENTE LO OBTENIDO POR MEDIO DE ESTE CONTRATO; ADEMAS EL VENDEDOR DEBERÁ RESARCIR AL COMPRADOR EL INTERÉS LEGAL SOBRE EL MONTO ECONÓMICO OBTENIDO POR LA VENTA, DURANTE EL TIEMPO EN QUE TENGA SOBRE SU DOMINIO EL DINERO RECIBIDO HASTA EL DÍA DE LA ENTREGA Y A PARTIR DEL DÍA DE PAGO QUE LE HIZO EL COMPRADOR; POR SU PARTE EL COMPRADOR TENDRÁ DERECHO A RECIBIR EL PAGO DE UN ALQUILER O RENTA QUE FIJARÁN PERITOS, Y UNA INDEMNIZACIÓN, TAMBIÉN FIJADA POR PERITOS, POR EL DETERIORO QUE HAYA SUFRIDO LA COSA. TODO LO ANTERIOR SALVO CONVENIO ENTRE LAS PARTES. – – – – – – – – -SEXTA: LUGAR DE PAGO, LAS PARTES SEÑALAN COMO LUGAR DE CUMPLIMIENTO DE SUS RESPECTIVAS OBLIGACIONES EL DOMICILIO DE CADA UNA DE ELLAS.- – – – – – – – – – -AMBAS PARTES ACUERDAN QUE PARA LA INTERPRETACIÓN Y CUMPLIMIENTO DEL PRESENTE CONTRATO SE SOMETEN EXPRESAMENTE A LA COMPETENCIA DE LOS TRIBUNALES COMPETENTES DE LA CIUDAD DE __________, ESTADO DE ______-.- – – – – – LEÍDO QUE FUE POR LAS PARTES DE FIRMA Y RATIFICA, ANTE LA PRESENCIA DE TESTIGOS, EN LA CIUDAD DE_______, ESTADO DE ________, SIENDO LAS _____ DEL DÍA _______, DEL MES DE _________ DE DOS MIL DIECISEIS.

EL VENDEDOR.                                                                                                EL COMPRADOR.

___________________________              ______________________________

TESTIGO.                                                                                           TESTIGO.

___________________________               _____________________________

FIN DE MODELO.

 

NOTA: En una clausula aparte se pueden detallar el derecho del tanto, clausulas penales, etc.

Te presento un modelo de contrato de promesa de compraventa:

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA