Los bienes inmuebles. Acciones legales para recuperarlos o conservarlos.

La propiedad privada sobre bienes inmuebles en México y las controversias legales.

Entre los problemas legales más comunes en México, se encuentran los relacionados con la propiedad de inmuebles. Muchas personas son propietarios de una casa, terreno, edificio, propiedad raíz o como se le quiera decir, pero se encuentra en poder de terceros por diversos motivos (arrendamientos, comodatos, despojos, intestados).

Algunos otros poseen bienes inmuebles, pero no cuentan con la documentación comprobatoria de propiedad (adquirieron mediante un contrato verbal o privado o los documentos fueron robados o extraviados).

Otros cuentan con escrituras pero las “empeñaron” y no saben como recuperar sus documentos para reclamar o conservar su propiedad.

La propiedad privada debe ser respetada, desgraciadamente, las normas civiles que regulan la propiedad y la indiferencia judicial y legislativa, hacen crecer el problema legal para los propietarios. Si una persona cuenta con una escritura pública, existen infinidad de ardides o subterfugios legales para tener la posesión de un inmueble.

A veces parece que terceros sin documentación alguna tienen más derecho que el propietario. Pero la ley actual debería contener disposiciones prácticas y efectivas para hacer efectivo el derecho de propiedad.

Realidad de los mecanismos legales.

Ante la falta de mecanismos legales eficientes para proteger la propiedad, el dueño del bienes inmuebles, ahora se ve en la necesidad de emprender la larga travesía de la acción o defensa legal de su propiedad.

Esto a través de acciones como los interdictos de recuperar la posesión, la acción plenaria de posesión o reivindicatoria, cuyo trámite y culminación puede llevar varios años. Lo que es peor, las exigencias legales para la procedencia de tales acciones, han provocado que el propietario desista de seguir con el juicio o tenga que reiniciar otras acciones. Argumentos absurdos como la falta de identidad del inmueble, o la posibilidad de ejercitar mediante la reconvención una acción de usucapión (prescripción adquisitiva), pueden hacer perder el derecho de propiedad.

La situacion registral.

Por si fuera poco, las cuestiones registrales, coadyuvan en el retraso o la perdida de la propiedad en perjuicio del dueño. Un propietario, con escrituras públicas, debería contar con una protección legal eficiente. Es decir, una compraventa realizada mediante mecanismos notariales y administrativos debería estar protegido normativamente.

Sin embargo, no existe tal protección. Un propietario debería ser puesto de inmediato en posesión de su inmueble. Si una persona desea controvertir tal derecho, puede hacerlo y lograr la posesión. Pero resulta absurdo que conserve la posesión de la propiedad hasta la terminación y ejecución del juicio, por la simple invocación de un contrato privado verbal o por escrito, adquirido por medios dudosos o de terceros desconocidos.

Las situaciones que pudieran presentarse en contra de la propiedad privada son muchas. No se trataran totalmente en este artículo.

El objetivo es dar algunos consejos legales prácticos para proteger la propiedad y acceder a los mecanismos judiciales para lograr la recuperación de un inmueble o su conservación ante actos de terceros.

En primer término veremos algunos consejos para comprar un inmueble y obtener una escritura publica debidamente registrada. En segundo lugar, daremos sugerencias para lograr la recuperación de un predio. Por ultimo, consejos para conservar un inmueble.

SIETE CONSEJOS LEGALES PARA CELEBRAR UNA COMPRAVENTA SOBRE BIENES INMUEBLES.

1.- Antes de comprar verifica físicamente el inmueble, sus medidas y colindancias y los problemas vecinales. Se recomienda asistirse de un perito de valuación de inmuebles.

2.- Celebra la compraventa del inmueble siempre en escritura pública, es decir, ante un Notario Publico. Sin embargo, hay personas que realizan dos compraventas simultáneas ante Notario Publico con la finalidad de defraudar.

3.- Deja registros bancarios de la obtención y pago de los recursos económicos del valor de la compraventa. (Muchas personas celebran promesas de compraventa y entregan dinero, pero eso no es recomendable).

4.- Obtén la posesión del inmueble lo más pronto posible. (En compraventas simultaneas fraudulentas, quien tiene la posesión, obtiene una ventaja mas que quien no la tiene. Si la posesión la tiene un tercero verifica el motivo por el cual tiene la posesión).

5.- Verifica que tu escritura pública se registre lo más pronto posible (En compraventas simultáneas, quien inscribe primero una escritura pública, obtiene una ventaja legal sobre los posteriores registros).

6.- Verifica la identidad del vendedor, su estado civil, su solvencia moral y económica, si tienes dudas, se recomienda no celebrar la compraventa. Cuando celebras una compraventa con personas conocidas y de confianza, no es necesario extremar precauciones, el Notario Publico puede detectar cualquier irregularidad. Con todo, consulta al Notario Publico y no entregues dinero previamente. (Existen vendedores que suplantan al verdadero dueño)

7.- Incluye la clausula de que el vendedor responderá al saneamiento por evicción, así como el pago de daños y perjuicios en caso de que surja un tercero con un mejor derecho.

CINCO CONSEJOS PARA RECUPERAR UN INMUEBLE.

1.- Resguarda tus escrituras públicas registradas. Si las perdiste acude ante el Registro Publico de la Propiedad para obtener una copia certificada de las escrituras.

2.- Realiza los pagos puntuales de los servicios o impuestos respectivos.

3.- Intenta la acción plenaria de posesión (publiciana) o la acción reivindicatoria, lo más pronto posible.

4.- No olvides demandar el pago de daños y perjuicios por no poder disfrutar de la posesión o los frutos del inmueble (rentas).

5.- No te preocupes si ves que el poseedor esta construyendo en el inmueble o se cambia el nombre de los servicios de agua, luz, teléfono, etc. Solo demanda lo más pronto posible.

SIETE CONSEJOS PARA CONSERVAR LA POSESION Y PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES.

Algunas personas cuentan con un contrato de compraventa con escrituras públicas sin registro; contratos privados de compraventa; compraventas verbales con pago del valor del inmueble mediante registros contables bancarios; promesas de compraventa debidamente pagadas.

1.- Conserva la posesión del inmueble.

2.- Ponga los servicios a nombre del propietario.

3.- Resguarda tus documentos de compraventa, recibos, depósitos bancarios, e mails o cualquier prueba que acredite la compraventa.

4.- Obtén la documentación del predio en el Registro Publico de la Propiedad y del Comercio de la localidad y de oficinas catastrales. (No intentes ninguna acción legal sino cuentas con toda la información legal del predio y sus registros).

5.-Intenta la acción de otorgamiento y firma de escritura pública, o de usucapión (prescripción adquisitiva). Se recomienda la asesoría legal.

6.- Aunque tengas la posesión, si fuiste victima de un fraude por parte de un profesional del delito, y un tercero reclama la propiedad del inmueble mediante escrituras publicas registradas, existen muchas posibilidades que pierdas tu derecho de propiedad y posesión. Solo te quedara la querella y acción penal de fraude. Posiblemente nunca consigas la recuperación de tu dinero ni el castigo al delincuente.

7.- Si no compraste el inmueble, solo lo cuidas, lo rentaste, te lo prestaron gratuitamente, o esta intestado, devuélvelo al dueño, no es tuyo ni puedes quedártelo. No te enamores de lo ajeno.

Esperamos ampliar la anterior información tomando en cuenta las consultas de los visitantes o comentarios dentro de este sitio.

Otros temas juridicos:

 

ACCION REIVINDICATORIA.

ACCIÓN PLENARIA DE POSESIÓN. PUBLICIANA.

ACCION REIVINDICATORIA.

La demanda reivindicatoria puede promoverla el propietario de u  bien inmueble, cuando no se encuentra en posesion del objeto de su propiedad, y esta en posesion de un tercero. Los requisitos para la procedencia de la accion son:

a) Acreditar la propiedad con el documento respectivo.

b) Que se encuentre el bien en posesion de un tercero.

c) Identidad del bien inmueble. Identidad formal y material.


Es decir, cuando un propietario no esta en posesión de su casa, departamento, inmueble, terreno, predio, etc. y tiene sus escrituras, puede demandar la acción reivindicatoria, te presento un modelo de demanda reivindicatoria:

LA MODELO DE DEMANDA REIVINDICATORIA. PDF. CLICK AQUI.

JURISPRUDENCIA SOBRE REIVINDICACION.

Época: Décima Época
Registro: 2009180
Instancia: Primera Sala
Tipo de Tesis: Jurisprudencia
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación
Libro 18, Mayo de 2015, Tomo I
Materia(s): Civil
Tesis: 1a./J. 11/2015 (10a.)
Página: 345

Rubro.

ACCIÓN REIVINDICATORIA. EL USUFRUCTUARIO CARECE DE LEGITIMACIÓN ACTIVA PARA EJERCITARLA FRENTE A TERCEROS (LEGISLACIÓN DE LOS ESTADOS DE NUEVO LEÓN Y TABASCO).

Texto.

Conforme a los artículos 986 y 1140 de los Códigos Civiles para los Estados de Nuevo León y Tabasco, respectivamente, el usufructuario tiene derecho a ejercitar todas las acciones y excepciones reales, personales o posesorias, y a ser considerado como parte en todo litigio, aunque sea seguido por el propietario; facultad que puede ejercer siempre que las acciones sean compatibles con el derecho que pueda defender, por lo que no le corresponde ejercer la acción reivindicatoria, pues ésta resuelve sobre la propiedad, de la que carece. En efecto, el usufructuario sólo puede ejercer aquellas acciones en donde la causa de pedir en la que se sustentan no implica analizar el derecho de propiedad, ni la declaración de que el actor tiene el dominio del inmueble defendido; antes bien, su finalidad primordial es que a los promoventes se les restituya la cosa con sus frutos y accesorios. En cambio, la causa de pedir de la acción reivindicatoria tiene por objeto principal que se reconozca la calidad de propietario del actor y, por tanto, esa pretensión solamente puede ejercitarla el nudo propietario, no así el usufructuario, porque si bien es cierto que éste goza del ius utendi y ius fruendi, también lo es que éstos no le otorgan el dominio de la cosa, al carecer del ius abutendi, el cual sólo lo tiene el nudo propietario y, por ende, éste es quien está legitimado exclusivamente para ejercitar la acción reivindicatoria frente a terceros.

Datos de localizacion.

Contradicción de tesis 45/2014. Entre las sustentadas por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito y el Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Décimo Circuito. 4 de febrero de 2015. La votación se dividió en dos partes: mayoría de cuatro votos por la competencia. Disidente: José Ramón Cossío Díaz. Unanimidad de cinco votos de los Ministros Arturo Zaldívar Lelo de Larrea, José Ramón Cossío Díaz, Jorge Mario Pardo Rebolledo, Olga Sánchez Cordero de García Villegas y Alfredo Gutiérrez Ortiz Mena, en cuanto al fondo. Ponente: Olga Sánchez Cordero de García Villegas. Secretaria: Rosalía Argumosa López.

Tesis y/o criterios contendientes:

El Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Cuarto Circuito, al resolver el juicio de amparo directo 510/2011, que dio origen a la tesis aislada IV.3o.C.5 C (10a.), de rubro: “ACCIÓN REIVINDICATORIA. EL USUFRUCTUARIO CARECE DE LEGITIMACIÓN ACTIVA PARA DEDUCIRLA FRENTE A TERCEROS.”, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Libro VIII, Tomo 2, mayo de 2012, página 1773, con número de registro digital 2000701; y el Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Décimo Circuito, al resolver el juicio de amparo directo 989/2013, en el que sostuvo que el usufructuario sí cuenta con legitimación para deducir la reivindicatoria, pues tiene el derecho de ejercitar todas las acciones y excepciones reales, personales o posesorias, relacionadas con el bien de que se trate y de ser considerado como parte en todo litigio, porque así lo dispone el artículo 1140 del Código Civil del Estado de Tabasco, en relación con el 1130 del mismo ordenamiento.

Tesis de jurisprudencia 11/2015 (10a.). Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha cuatro de marzo de dos mil quince.

Esta tesis se publicó el viernes 22 de mayo de 2015 a las 09:30 horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir del lunes 25 de mayo de 2015, para los efectos previstos en el punto séptimo del Acuerdo General Plenario 19/2013.

Época: Novena Época
Registro: 202827
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Tipo de Tesis: Jurisprudencia
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo III, Abril de 1996
Materia(s): Civil
Tesis: III.2o.C. J/3
Página: 213



ACCION REIVINDICATORIA. IDENTIDADES FORMAL Y MATERIAL DEL BIEN PERSEGUIDO, COMO ELEMENTOS DE LA.

Para el ejercicio de la acción reivindicatoria, corresponde al actor, entre otras, la carga probatoria de la identidad del inmueble; y, a su vez, dicha identidad se subdivide en dos clases, cuya comprobación resulta indispensable para la justificación de tal acción: la primera de ellas es la identidad formal, la cual importa al elemento propiedad, y consiste en que el bien perseguido corresponda, o esté comprendido, dentro del título fundatorio de la acción; la segunda, es la identidad material, que se traduce en identificar el bien que se pretende reivindicar, con el que posee el demandado.

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.

Amparo directo 132/91. Guadalupe Muñoz Franco. 14 de agosto de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz. Secretario: Enrique Gómez Mendoza.

Amparo directo 5/91. Leopoldo Romo Olmos. 2 de octubre de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz. Secretario: Enrique Gómez Mendoza.

Amparo directo 820/95. Juan Aguilera Navarro. 6 de octubre de 1995. Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz. Secretaria: Ana Celia Cervantes Barba.

Amparo directo 898/95. Servando Gómez Flores. 16 de noviembre de 1995. Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz. Secretario: Enrique Gómez Mendoza.

Amparo directo 1078/95. María de la Paz Hernández García. 8 de enero de 1996. Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz. Secretario: Enrique Gómez Mendoza.

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