Las cuotas condominales

QUIENES DEBEN PAGAR LAS CUOTAS CONDOMINALES.

Algunas personas que habitan en un condominio no pagan sus adeudos de mantenimiento u otros conceptos ( cuotas condominales ), alegando que ellos no son los dueños, pero esto no es así.

Por ejemplo, en el Estado de Jalisco, los ocupantes, poseedores o propietarios estan obligados a pagar las cuotas del condominio donde habitan. Lo anterior conforme al articulo 1029 del CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE JALISCO, que determina:

“Art. 1029.- Es título ejecutivo el estado de cuenta que se emita después de haber transcurrido noventa días de haberse vencido el plazo para el pago y que sea suscrito por el administrador con la aprobación del presidente del consejo de administración.

El estado de cuenta aquí indicado deberá precisar con toda claridad el importe y origen del adeudo, ya que éstos pueden provenir tanto por falta de pago de cuotas, como por alguna otra responsabilidad que se derive a cargo del condómino, asimismo el pago de los perjuicios que causen.

Cuando se trate de condominios de servicios municipales el cobro de los adeudos podrá hacerse por conducto de la Tesorería Municipal del lugar de ubicación del condominio, considerándose para todos los efectos legales como créditos municipales.

Los ocupantes o usuarios del condominio por cualquier título, son solidariamente responsables con los condóminos del pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias que se establezcan, así como de cualquier responsabilidad que les resulte a sus acciones.”

JURISPRUDENCIA DE APLICACION OBLIGATORIA.

Época: Décima Época
Registro: 2015482
Instancia: Plenos de Circuito
Tipo de Tesis: Jurisprudencia
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación
Libro 48, Noviembre de 2017, Tomo II
Materia(s): Civil
Tesis: PC.III.C. J/36 C (10a.)
Página: 1033

ESTADO DE CUENTA DE CUOTAS CONDOMINALES ADEUDADAS. LA CARGA DE LA PRUEBA PARA DESTRUIR LA PRESUNCIÓN LEGAL QUE EXISTE EN FAVOR DE ESTE TÍTULO EJECUTIVO, CORRESPONDE AL DEMANDADO, AUN CUANDO NIEGUE TENER LEGITIMACIÓN PASIVA POR NO SER EL PROPIETARIO DE LA UNIDAD CONDOMINAL DE QUE SE TRATE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO).

A pesar de ser verdad que la excepción del demandado en un juicio civil ejecutivo de pago de cuotas condominales, consistente en no ser el propietario del inmueble al que se refiere el estado de cuenta base de la acción, es un hecho negativo que pudiera implicar la aparente falta de legitimación pasiva, aun así le corresponde destruir la presunción legal existente en favor del título ejecutivo que constituye el estado de cuenta contenido en el artículo 1029 del Código Civil del Estado de Jalisco lo cual, incluso, puede hacer a través de una prueba indirecta, como podría ser el caso de la información que se mande recabar del Registro Público de la Propiedad, en la que podrá constar que la unidad condominal respectiva está registrada a nombre de diversa persona; o en la testimonial tendente a acreditar que el demandado posee diversa finca, etcétera, cuyos ejemplos se citan sólo para poner de manifiesto que no se trata de un hecho negativo imposible de acreditar.

Además, de conformidad con lo previsto en el último párrafo del artículo mencionado, los ocupantes o usuarios del condominio por cualquier título, son solidariamente responsables del pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias a cargo del propietario de la unidad de que se trate, por lo que, aun cuando el demandado sea el poseedor de la unidad condominal -no el propietario-, y niegue la legitimación pasiva que se le atribuye en el juicio ejecutivo de pago de cuotas condominales, de cualquier forma le corresponde destruir la presunción legal existente en favor del título ejecutivo que constituye el estado de cuenta aludido.

PLENO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.

 

DATOS DE IDENTIFICACION DE LA JURISPRUDENCIA:

Contradicción de tesis 3/2017. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Cuarto y Quinto, ambos en Materia Civil del Tercer Circuito. 29 de agosto de 2017. Mayoría de cuatro votos de los Magistrados Carlos Arturo González Zárate, Víctor Jáuregui Quintero, Gustavo Alcaraz Núñez y Eduardo Francisco Núñez Gaytán. Disidente: Alicia Guadalupe Cabral Parra. Ponente: Eduardo Francisco Núñez Gaytán. Secretaria: Laura Icazbalceta Vargas.

Criterios contendientes:

El sustentado por el Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el amparo directo 814/2015, y el diverso sustentado por el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el amparo directo 674/2016.

FECHA DE PUBLICACION

Esta tesis se publicó el viernes 10 de noviembre de 2017 a las 10:21 horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir del lunes 13 de noviembre de 2017, para los efectos previstos en el punto séptimo del Acuerdo General Plenario 19/2013.

 

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